공유오피스25는 건물주로서 임대계약서를 작성하여 상주 비상주사업자등록 서비스를 제공하는 소호사무실이다.
임대계약서는 건물주 임대계약이라 세무서에서 추가 서류 요구 없이 사업자등록이 즉시 이루어지기 때문에 비상주사무실이 필요한 고객들에게 더욱 편리하다.
공유오피스25 마케팅 담당자는 "전국 지점에서 상주사무실 및 비상주사무실 서비스 가격 할인을 진행하고 있으며, 미팅 룸, 촬영실 등을 무료로 사용할 수 있는 부가서비스 제공한다"고 전했다.
한편, 공유오피스25는 인천 송도 청라 인천논현을 시작으로 서울 강남 및 용인, 수원 점을 오픈 또는 오픈 준비 중인 소호사무실 및 비상주오피스 서비스를 제공하고 있는 전문 기업이다.
[르포] "법 지키면서 하는건데 우리가 뭘 잘못했나요?" 부동산 매매법인 스터디 현장 가보니
"부동산 매매 법인에 대한 규제가 들어올 거라던데, 앞으론 문제가 있지 않을까요?"(예비 부동산 매매 법인사업자)
"부동산 매매법인이 하는 것 중에 불법인 것은 없습니다. 불법이 없는데 규제가 무서울 게 뭐가 있나요? 규제에는 대응하면 되는 거죠."(부동산 매매법인 대표 김모씨)
신종 코로나 바이러스 감염증(신종 코로나19)이 잠잠해지고 처음으로 맞는 황금 연휴였던 지난 1일. 날씨도 좋았던 이날 30~40대 예닐곱명이 서울 강남역의 한 스터디까페를 찾았다. 온라인 커뮤니티에서 모집한 부동산 법인 관련 스터디 모임에 참석하기 위해서다.
이미 부동산 법인을 통해 다수의 매매를 진행한 김모(48)씨가 부동산 매매 법인 설립이 생소한 이들에게 경험담을 공유해주기 시작했다. 자리에 참석한 강모(34)씨는 "놀러가면 뭐하나요? 공부하고 또 공부해서 돈 벌어야지."라고 했다. 그 비장함이 만학도와 같았다.◇당국이 칼 빼들어도 이어지는 법인 설립기
6일 한 부동산 커뮤니티에 따르면 지난달 23일 국세청이 고가 주택을 매입한 부동산 법인에 대한 세무 전수조사를 시작하겠다고 한 이후 이달 4일까지 법인 설립 관련 문의글만 240건이 올라왔다. 이 커뮤니티에서는 법인 설립과 관련한 유료 컨설팅 자리도 일주일에 3회씩 열고 있는데, 세무당국의 전수조사 발표에도 참석 취소를 한 사람은 없었다고 한다.
커뮤니티엔 여전히 부동산 매매 법인 설립 후기가 줄이어 올라왔다. 최근 달라진 점이 있다면 몇몇 지방자치단체에서 비상주(소호) 사무실을 본점으로 하는 부동산 매매 법인인 경우, 인가를 내주지 않고 다른 지자체로 보내고 있다는 정보 교류 글 정도다.
법인 설립을 준비하고 있는 한모씨(46)는 "취득세 중과를 피하기 위해 수도권 과밀억제권역 밖에 법인을 설립해야 해서 청라나 송도를 보고 있었는데, 세무서에서 청라는 이제 허가를 안 내주니 송도로 가라고 했다"면서 "지난달 21일 MBC PD수첩에서 부동산 매매법인 관련 내용을 방송한 이후로 이런 움직임이 몇몇 지역에서 있는 걸로 안다"고 했다.
이 프로그램에서는 서울이 아닌 지방에 비상주 사무실을 법인 본점으로 두고 절세 효과를 누리는 한류 연예인들의 이야기를 다뤘다. 방송에 따르면 배우 김태희는 서울 강남의 132억원 대의 건물을 매입하면서 경기도 용인의 한 비상주 사무실에 본점을 둔 법인을 활용했다. 월 2만7500원을 들여 비상주 사무실을 임대해 김태희가 누린 취득세 절세액은 약 9억8200만원이다.
서울에 법인을 설립하면 취득세로 19억2400만원을 내야하지만, 과밀억제권역 밖에 본점을 둔 법인이 부동산을 매입하면 취득세율이 내려가면서 9억4200만원만 내면 되는 상황을 이용한 것이다. 이 밖에도 배우 권상우·이병헌씨 사례도 언급됐다.
◇"불법 요인이 뭐가 있나요?" 억울하다는 부동산 매매 법인 투자자들
오프라인 모임에서 부동산 매매 법인 설립을 준비하는 사람들은 부동산 매매 법인을 부정적으로 보는 시각을 이해할 수 없다고 했다. 법적으로 법인을 만들어 때마다 자금내역을 신고해야 하는데(기장), 부동산 매매법인이 규제 사각지대로 분류될 이유가 없다는 것이다.
1일 열린 강의에 나선 김모씨는 "법에 맞춰 법인을 만들고, 저평가 된 지역을 공부해서 매입하고, 그 부동산이 제 가치를 누릴 때 되팔아 이익을 남기는 과정에 불법 요인은 없다"고 잘라 말했다. 부동산 매매 법인이 개인 다주택자 대비 누릴 수 있는 양도세나 종합부동산세 혜택도 결국은 정부가 법적인 테두리 안에서 검토하고 내놨다는 점을 강의 내내 누차 강조했다.
그는 법인카드 사용과 법인 경비 문제만 잘 해결하면 문제가 없을 것이라고도 했다. 김씨는 "법인 곳간을 먼저 채우는 것이 우선이니 카드 사용이나 법인 경비 문제 등에 너무 집착하지 않는 편이 좋다"면서 "10년이 지나 고민하면 될 일이고, 그 때쯤 되면 부동산 법인에 대한 칼날도 무뎌질 것"이라고 했다.
그는 이어 부동산 매매 법인에 대한 추가과세가 이뤄질 경우 장·단기 임대사업자 등록으로 대응하면 된다고 했다. 김씨는 "노무현 정부 때 부동산 매매 법인이 주택을 양도할 때 추가 관세율을 30%까지 높인 적이 있다"면서 "그 정도 규제 말고는 할 수 있는 게 없다"고 했다.
부동산 매매 법인 10여곳을 운영하고 있는 세무사 백모(47)씨는 "앞으로는 비상주 사무실에 법인을 설립하는 것에 대해 규제를 가할 수 있을 것 같다"면서도 "그렇다고 극단적인 규제는 나오지 않을 것으로 본다"고 했다.
◇왜 부동산 법인을 준비하나 "수저 색깔 바꾸고 싶어서"
강의에 참석한 황모(35)씨는 부동산 매매법인을 설립하는 이유에 대해 "내 자녀의 수저 색깔을 바꿔주고 싶어서"라고 했다. 20살 대학생 때 서울에 상경해 원룸을 전전했고, 결혼까지 하고도 세입자 살이를 면치 못하다가, 2016년에 영혼까지 끌어모아 매입한 주택 덕분에 사람답게 살기 시작했다는 것이다.
황씨는 "지금도 은행에 대출금과 이자를 갚아야 하는 신세지만, 지난 4년간의 경험을 통해 부채(레버리지)를 두려워하지 말라는 점을 배웠다"면서 "지금 내가 몸과 맘이 고달프더라도 부동산 매매법인으로 자본을 모아 우리 애 만큼은 집 걱정하지 않고 살게 해주고 싶다"고 했다. 황씨는 대기업 계열사 대리로 재직 중인데 전업 주부인 배우자 명의로 법인을 설립할 계획을 세우고 있다.
부동산 매매 법인은 지난해 초부터 인기를 끌기 시작했다. 처음엔 대출 규제를 회피하기 위해 법인을 설립하는 이들이 많았지만, 최근엔 그 목적도 다양해졌다. 본인은 무주택자 지위를 누리면서 분양가 상한제가 개시되면 로또 청약을 받고자 하는 사람, 본인은 강남3구의 집 한 채만을 가지고 나머지 주택은 법인으로 넘기는 기존 다주택자, 혹은 지금 부동산 투자를 여러 채 진행해서 언젠가는 강남3구의 1주택자가 되겠다는 꿈을 꾸겠다는 이도 있다.
강의에 참석한 강모씨는 "아이가 태어나면 출생 신고 당일에 2000만원을 증여하고 이걸로 법인을 만들 예정이다. 아이가 스무살이 될 때까지 열심히 벌어 아이에게 배당도 해주고, 그걸로 일찌감치 아이를 독립시킬 계획"이라면서 "이 연휴에 만삭 부인을 집에 두고 여기에 나왔는데, 반짝 돈 벌 생각으로 진행하는 것이 아니다"고 했다.
◇‘천떼기’ 하는 부동산 매매 법인, 진짜 문제 없나
하지만 부동산 매매 법인 투자자를 바라보는 시선은 곱지 않다. 지난해 초만 하더라도 대출을 더 많이 받기 위해 꼼수로 법인을 마련하는 이들이 많았다. 개인이 고가 주택을 사려고 하면 KB 시세의 40%까지만 대출이 가능했지만, 법인에게는 80%까지 대출이 가능하다는 점을 이용한 것이다. 법인으로 아파트를 매수하고 법인 대표가 해당 집에 살려면, 시장 가격에 준하는 전세금을 법인에 내줘야 하는 번거로움이 있는데, 이렇게까지 했던 것은 자금증빙을 말끔히 하기 위해서였다.
예를 들어 16억원 짜리 아파트를 구매하면서 80%인 12억8000만원은 대출을 받고, 나머지 3억2000만원에 대해서만 본인여유 자금으로 내는 셈이다. 서울 반포의 H공인중개사 대표는 "그 때 법인을 통해 산 사람들 중에서는 돈이 부족한 사람도 있었겠지만, 대출을 극대화해서 세무조사 위험성을 피해가려던 사람들이 많았다"고 했다.
지금 부동산 매매법인 설립은 그때와는 다르다. 당국의 눈초리가 더 매서워졌고, 부동산 매매법인을 설립해 매매 행위를 이어가는 사업자들도 강남3구를 바라본다기보단 비규제지역의 소액투자에 집중하고 있다. 이를 반영해 최근 부동산 법인 매매 강의에서 주로 등장하는 용어가 바로 '천떼기'다. 한 집당 1000만원씩만 남겨 되파는 단기투자를 하자는 것이다.
부동산 매매법인 대표 양모씨(51세)는 "요즘은 비조정지역의 미분양 신축아파트를 보고 있다"면서 "신축아파트 선호도가 커지는 상황인데다 미분양아파트는 법인 사업자에게 1채당 300만원까지 비공식적으로 지원하는 경우도 있다"면서 "한 집당 1000만원씩만 남겨도 10채면 1억원이 남는 건데, 작은 돈이 아니다"고 했다.
부동산 전문가들은 '천떼기'라는 용어가 나오는 상황을 긍정적으로 보기 어렵다는 지적을 한다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "주택이라는 재화는 유한성이 있는데, 법인투자자들이 참여해 가격이 왜곡된다면, 그 피해는 실수요자들에게 돌아간다"면서 "과열 양상 이라며 정부가 어느 정도 개입할 여지가 있다고 본다"고 했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "‘천떼기’라는 용어는 누가 봐도 과열된 상황이다. 투기로까지 갔다"면서도 "하지만 근본적으로 개인에게 부과되는 과세가 과하다보니 부동산 매매 법인 설립으로 투자자들이 쏠린 것이라는 점도 알아야 할 것"이라고 했다. 그는 "무조건적으로 규제를 쏟아내기보다는 비정상적인 상황을 바로 잡는 정책을 내는 것이 필요하다"고 덧붙였다.
